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贈与は税率が高い。でも相続税はもっと高いが、相続は特例が多いようじゃ。
わしはどうすればええかのぉ

贈与（暦年課税）は、毎年110万円の基礎控除こそありますが、一定額を超えると税率が重くなりがち。特に不動産はお値段がもっとかかることが多いので、贈与で…となると税金が高くなりがち。
一方で相続は、そもそも基礎控除が大きく、さらに“不動産向けの強い特例”がそろっています。相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。

では、その「相続のほうが軽くなりやすい特例」を見ていきましょう。

1) 小規模宅地等の特例（自宅や事業の土地が“最大80%減”）

不動産相続でインパクトが大きい代表格がこれです。
一定の要件を満たすと、土地の相続税評価額が大きく下がります。

自宅の敷地（特定居住用宅地等）などは、一定面積まで評価額を80%減額できる枠があります（面積上限の考え方も含め、制度設計がここにまとまっています）。

ポイントはシンプルで、「相続で土地を引き継ぐから使える（＝生前に贈与で移してしまうと、この“相続の特例”を使う場面が消える）」という点です。
特に“自宅の土地が高い地域”だと、相続税の差が一気に開きます。

同居をしているなどの要件があるので、それも確認しましょう！

2) 配偶者の税額軽減（配偶者は“1.6億 or 法定相続分”まで相続税が実質ゼロ）

配偶者（親の夫・妻）がいる場合、相続税対策はここが土台になります。

配偶者が実際に取得した正味の遺産額が、次のどちらか多い金額までなら、配偶者に相続税がかからない制度です。

1億6,000万円
配偶者の法定相続分相当額

これも「相続だからこそ効く」代表例です。
（※適用には相続税申告など実務要件が絡むので、そこだけ注意。）

3) 相続後に売るなら：取得費加算の特例
（相続税の一部を“取得費に上乗せ”）

相続した不動産を売ると、譲渡所得税（所得税・住民税）が問題になります。
そのとき、一定要件を満たすと支払った相続税のうち一定額を取得費に加算でき、譲渡益（＝課税対象）を減らせます。

ざっくり言うと、「相続税も払ったし、売却税も払うのはキツいよね」を緩和する仕組みです。
これも“相続ならでは”の優遇です。

4) 相続した“空き家”を売るなら：3,000万円特別控除（条件次第で2,000万円）

親の自宅が空き家になって売却…という超よくあるケース向けの特例もあります。
一定要件を満たすと、相続等で取得した「被相続人の居住用財産（空き家）」を売ったとき、譲渡所得から最大3,000万円控除できます。
さらに、令和6年以後の譲渡で相続人が3人以上などの場合は、控除額が2,000万円になるルールも明記されています。

5) “贈与で移す”と地味に痛い：不動産取得税・登録免許税

税金は相続税・贈与税だけじゃありません。不動産は名義を動かすだけでも税コストが出ます。

不動産取得税（都道府県税）

取得（購入・贈与など）には原則課税
ただし、相続で取得した場合は一定の場合に課税されない（東京都主税局の説明でも明記）

登録免許税（登記の税金）

国税庁の税額表で、所有権移転登記の税率が整理されています。

相続による移転：1,000分の4（0.4%）
贈与など：1,000分の20（2%）

つまり、贈与で不動産を動かすと、相続より“周辺税”が高くなりやすいんですね。

6) 「暦年贈与でコツコツ」が効きにくくなった点（相続前贈与の持ち戻しが“最長7年”へ）

昔は「死亡前3年の贈与は相続財産に加算（持ち戻し）」が基本でしたが、現在は制度が拡張されています。
国税庁の説明では、令和6年1月1日以後の暦年贈与は、加算対象期間が相続開始前7年以内となる仕組みが示されています（経過措置の表も掲載）。

さらに、相続開始前3年超〜7年以内の贈与については、合計から100万円を控除した残額を加算する扱いが整理されています。

なので「110万円ずつ贈与しておけば安心」とは言い切りづらく、“いつ亡くなるか分からない問題”がより効いてきます。

じゃあ贈与はダメなの？（贈与が活きる代表例）

相続が有利になりやすい一方で、贈与にも“使いどころ”があります。

A) 夫婦間の自宅贈与（婚姻20年以上なら最大2,000万円＋110万円）

婚姻期間20年以上の夫婦間で、居住用不動産等を贈与した場合、申告を条件に
110万円の基礎控除に加えて最大2,000万円まで控除できる特例があります。

ただし、先ほど述べた通り、相続時の配偶者控除は1億6000万円か法定相続分までなので、ご自身の所有している資産によっては、これを使わずに相続時の方がお得になる可能性もあります。

B) 相続時精算課税（2024改正で“110万円の基礎控除”が新設）

相続時精算課税は一度選ぶと原則戻れないなど注意点も多いですが、国税庁の解説上、相続時精算課税にも110万円の基礎控除が整理されています。
（不動産の値上がりが見込まれる／将来の収益を子へ移したい等で検討されやすい枠です。）

実務的な結論：不動産は「相続の特例を捨てる贈与」になりやすい

特に次のどれかに当てはまると、“相続のほうが軽くなる”、方向に傾きやすいです。

親の自宅土地がそこそこ高い（小規模宅地等の特例が効きそう）
配偶者がいて、配偶者の税額軽減を使える
将来売却の可能性があり、取得費加算／空き家控除が視野に入る
贈与で名義移転すると、不動産取得税・登記税が重い
“暦年贈与コツコツ”が7年持ち戻しで読みにくい

相続対策を考える際は、ご自身だけで考えるのではなく、一度相続に強い税理士に相談をして、相続対策を行うのをお勧めします！二次相続まで視野に入れたり、ご家族の状況から特例が使える、使えないなどの判断も致します。

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