自宅を売ったときの税金はどうなる？─居住用不動産の譲渡と3つの重要な特例

自宅（居住用不動産）を売却したときには、売却価格からさまざまな費用を差し引いた利益（譲渡所得）に税金がかかる仕組みになっています。しかし、居住用の不動産には非常に強力な特例が用意されており、多くの方が税負担を大きく抑えることができます。

本コラムでは、譲渡所得の基本から、必ず押さえておきたい特例、そして税率までをわかりやすくまとめました。

1．そもそも自宅を売ると税金がかかる？ ― 譲渡所得の基本

自宅を売却した際、利益が出た場合には所得税・住民税が課税対象になります。
まずは税金がかかる仕組みを確認しておきましょう。

譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得×税率＝譲渡所得税！

この計算で利益が出たときのみ課税されます。
取得費が分からない場合は譲渡価格の5％で計算できます。

居住用不動産には次の3つの特例があり、条件を満たすと税金が大きく軽減されます。

自宅を売ったとき、最大3,000万円まで利益が非課税になる特例です。
大多数の方がまず検討するのがこの制度です。

【主な適用要件】

譲渡益が3,000万円以下であれば、税額はゼロになります。

自宅に10年以上居住していた場合に適用できる制度です。
通常よりも税率が下がるため、特に利益が大きい方に有利です。

3,000万円控除を使った後の課税対象部分に、以下の税率が適用されます。

通常の長期譲渡の税率（20.315%）と比較すると、10%以上の差が出ることもあります。

短期間しか住まなかった家は税率が高いので要注意！

新しい住宅に買い替える場合、売却益に対する課税を将来に繰り延べることができます。
ただし要件が厳しく、最終的には売却するときに課税されるため、利用は慎重な判断が必要です。

組み合わせ	併用可否	理由（簡単に）
3,000万円控除 × 軽減税率	◎ 併用できる	立法上、併用を前提とした設計
3,000万円控除 × 買換え特例	× 併用不可	制度の趣旨が根本的に異なるため。重複適用は認めない
軽減税率 × 買換え特例	× 併用不可	同じく、税負担軽減策の二重取りを防止
買換え特例 × 譲渡損失の特例（住宅ローン残高の損益通算）	× 併用不可	“利益”を繰延する制度と、“損”を通算する制度は同年併用できない
3,000万円控除 × 譲渡損失の特例	× 併用不可	利益を控除する制度と損益通算制度は趣旨が異なり併用不可
軽減税率 × 譲渡損失特例	× 併用不可	そもそも利益が出ない（損失）ケースは税率特例の対象にならない

3,000万円控除と軽減税率は併用可能です。

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