土地があるのに建てられない？建物を建てる前に知るべき道路のルール

「相続で土地を取得したのでマンションを建てたい」
「自宅兼店舗を建てたい」
「幹線道路沿いだから商業施設に向いていそう」

――そう思って計画を進めたものの、
建築基準を理由に計画が大きく変わるケースは珍しくありません。

土地活用では、立地より先に“法規制”の確認が必須です。
その法規制の一つが「道路」です！

建物を建てるためのルールを定めている法律「建築基準法」

日本で建物を建てる際の基本ルールを定めているのが建築基準法です。

建築基準法は、建物の安全性や防災性、周囲の住環境を守ることを目的としており、全国共通の最低基準を定めています。この法律では、建物を建てるために必要な「道路への接し方（接道義務）」や「建物の高さ制限」「建ぺい率・容積率」などが細かく規定されています。そのため、どれだけ広い土地を持っていても、建築基準法の要件を満たしていなければ、希望どおりの建物が建てられないことがあります。土地活用を考える際は、まず建築基準法による制限があることを前提に計画を立てることが重要です。

ここでは、道路に見えるけど、実は道路じゃない！を紹介します

接道義務（せつどうぎむ）とは？

建物を新築・建て替えする場合、その土地は建築基準法上の道路に2メートル以上接していることが原則として求められます。これを「接道義務」といいます。ここでいう道路は、単に車が通れる道や舗装された通路ではなく、建築基準法第42条に定められた道路に限られます。

そのため、見た目は立派な道路でも、私有地の通路や未指定の私道の場合、接道義務を満たさず建築できないケースがあります。また、道路幅が4メートル未満の場合は、建て替え時に敷地を後退させる「セットバック」が必要になることもあります。「前に道があるから大丈夫」と自己判断せず、必ず法的な道路かどうかを確認することが重要です。

なんとなくいつも通ってるけど、実は道路ではなく私有地で、個人の土地であり、道路として指定されていない…というケースも少なくありません。「田舎の話でしょ？」と思われるかもしれませんが、東京都内にも多数！昔から近所の人も普通に歩いてて、道路だと思ってた！というケースも多いので確認が必要です。

幅はあるが「位置指定道路」になっていない

土地の前面道路が十分な幅を持ち、見た目にも立派な道であっても、建築基準法上の「位置指定道路」になっていない場合があります。

位置指定道路とは、私道であっても、建築基準法に基づき行政から正式に道路として指定を受けたものをいいます。

古い分譲地や昔の宅地造成では、この位置指定の手続きが行われていないまま住宅が建てられていることも少なくありません。その場合、現在の基準では「道路に接していない土地」と判断され、新築や建て替えができない可能性があります。「昔から家が建っているから大丈夫」と思い込まず、位置指定の有無を役所で必ず確認することが重要です。

農道・里道（法定外公共物）に接しているケース

土地の前面が農道や里道など、いわゆる法定外公共物である場合、注意が必要です。

これらは市町村が管理していることも多く、一見すると「公の道」に見えますが、建築基準法上の道路に該当しないケースがあります。農道や里道は、本来は農作業や通行のためのものであり、建物の安全な利用や災害時の避難を前提として整備されていないことが多いためです。そのため、たとえ道路として利用されていても、接道義務を満たさず、新築や建て替えができない可能性があります。公道だから大丈夫と判断せず、建築基準法上の道路かどうかを必ず確認することが重要です。

2項道路に接しているケース（セットバックが必要）

前面道路が幅4メートル未満であっても、建築基準法施行以前から存在していた道路は「2項道路」として扱われることがあります。

この場合、直ちに建築不可となるわけではありませんが、建て替え時には道路中心線から4メートル確保するため、敷地を後退させる「セットバック」が必要になります。セットバック部分は建物を建てられず、将来的には道路として扱われるため、実質的に土地が減ることになります。その結果、建物の規模が小さくなったり、希望していた階数が確保できなかったりするケースもあります。「建て替えはできるが、同じ建物は建たない」可能性がある点が、2項道路の大きな注意点です。

袋地で通路はあるが「通行の権利」が確保されていないケース

道路に直接接していない、いわゆる袋地の場合、たとえ隣地を通る通路があっても注意が必要です。実際には長年問題なく通行していても、通行権や地役権などの法的な権利が設定されていないと、建築基準法上の接道義務を満たさないと判断されることがあります。

建築では「通れるかどうか」ではなく、「法的に通れる権利があるか」が重視されるためです。将来、隣地所有者が変わった際に通行を拒否されるリスクも否定できません。袋地に建物を建てる場合は、通行・掘削承諾や権利関係の整理を事前に行うことが不可欠です。

まとめ｜土地の価値は「建てられるかどうか」で大きく変わります

土地活用を考える際、「どんな建物を建てたいか」よりも先に確認すべきなのが、建築基準法や道路条件などの法的制限です。

これらの条件によっては、建て替えができなかったり、想定よりも小さな建物しか建てられなかったりすることもあります。そして、この問題は相続税評価や売却価格にも直結します。再建築の可否によって土地の評価は大きく変わるため、知らないまま相続したり、安易に売却を進めたりするのは危険です。土地の将来を考える場面では、税務と不動産の両面から整理できる税理士に早めに相談することが、後悔しない第一歩といえるでしょう。

投稿者プロフィール

YFPクレアグループ: 税理士法人、行政書士法人、社労士事務所などのグループです。
税制は複雑化していく一方で、税理士を必要としない人々の税に関する知識は更新されていない…と感じ、より多くの人が正しい税知識を得て、よりよい生活をしてもらえたらいいなぁと思って開設したサイトです。専門用語には注釈をつけたり、いつも払っているだけの税金のその先も知ってもらえたら嬉しいです。